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BPO Immobiliare

Business Process Outsourcing (BPO)

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Il know-how specialistico e la vocazione consulenziale completano il profilo dell’azienda che si pone come partner strategico per i clienti interessati alla valorizzazione degli asset immobiliari (ad es. per progetti di dismissione) oppure alla gestione dei crediti ipotecari.

La trasparenza, chiarezza e certezza delle informazioni sono una delle caratteristiche essenziali e auspicabili in tutte le transazioni commerciali e in particolare in quelle che riguardano gli immobili.

Districarsi nell’articolato normativo sugli immobili richiede competenze di processo, conoscenza delle diverse notazioni, capacità di lettura e di collegamento fra i vari articoli oltre ad una consuetudine con la specifica tematica e l’attuazione di un processo rigoroso.

Piattaforme software di ultima generazione, servizi di Consulenza, Valutazioni e BPO Immobiliare sono le componenti di una offerta innovativa e unica nel mondo Real Estate per Banche, Professionisti, Enti, Aziende.
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Attraverso il proprio personale e per il tramite di un network di professionisti costantemente verificato e aggiornato siamo in grado di coprire le varie vasi del processo di gestione con precisione di risultati e alta efficienza operativa nei quattro principali macro ambiti:

Certificazione e data remediation
Report Ipo-catastali
Perizie Estimative
Fascicolo Legale

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Certificazione e Data-remediation

Attività propedeutica a tutti i servizi di BPO immobiliare è la verifica presso i sistemi dell’Agenzia delle Entrate della presenza e attualità dei dati.

La possibilità di interrogare le banche dati dell’Agenzia delle Entrate secondo diverse chiavi di lettura consente di correggere i dati e colmare eventuali gap informativi presenti nei sistemi dei clienti.

CERT1 – Certificazione dati immobili

Individuazione caratteristiche di consistenza, geolocalizzazione e correzione indirizzo in modalità puntuale e massiva.

ISCR0 – Attualizzazione grado di ipoteca

Verifica delle iscrizioni ipotecarie e delle pregiudizievoli per determinare il grado di ipoteca “effettivo” ad una determinata data.

ISCR1 – Rinnovazione/Iscrizione Ipoteche

Servizio di rinnovazione/reiscrizione di ipoteche giunte alla naturale scadenza ma ancora non estinte.

MIGR1 – Supporto alla migrazione informatica

Nel caso di aggiornamento/sostituzione delle piattaforme informatiche di riferimento, anche nell’ambito del trattamento degli immobili sono necessari servizi e soluzioni che consentano il corretto e completo travaso delle informazioni da un sistema all’altro nel rispetto delle codifiche del sistema ricevente: le attività di data remediation e data integration servono proprio ad aggiornare e completare il patrimonio informativo nelle delicate fasi di migrazione.

AQR1 – Servizi in ambito Asset Quality Review (AQR)

Per Asset Quality Review  si intende l’esame degli asset nei bilanci delle banche che viene svolto periodicamente dalla Bce presso i principali gruppi bancari italiani ed europei mediante il quale si misura la solidità degli investimenti.

È il terzo pilastro di un’operazione trasparenza sul settore creditizio che comprende una valutazione generale del rischio e stress test per verificare la tenuta dei conti in situazioni a rischio. La capacità di determinare con puntualità e in modo rigoroso la qualità dei sottostanti nelle operazioni di finanziamento e l’esposizione di un fascicolo elettronico completo, costituiscono un elemento di grande valore nelle varie fasi di predisposizione ai controlli.

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Report Ipo-Catastali

Per i clienti che hanno l’esigenza di acquisire informazioni di carattere ipocatastale e di ottenerne la rappresentazione attraverso specifici report, siamo in grado di produrre una serie di output riferiti a soggetti oppure ad immobili secondo diversi livelli di profondità.

CAT1 – Analisi catastale per immobile

L’individuazione delle trasformazioni subite da un immobile è un passaggio fondamentale per determinare in modo compiuto i vincoli che vi insistono. L’analisi catastale, fatta con il massimo livello di dettaglio disponibile presso l’Agenzia delle Entrate, ricostruisce la storia dell’immobile attuale fino alla sua costituzione o all’impianto meccanografico; l’output è costituito da un documento denominato “Fascicolo catastale” che riporta gli eventi intervenuti sull’immobile e la sequenza delle intestazioni in catasto.

IPO1 – Analisi ipotecaria per immobile

La componente ipotecaria sull’immobile serve a determinare la presenza di vincoli e pregiudizievoli, le compravendite, ipoteche volontarie e giudiziali, decreti di trasferimento, successioni ecc. che sono stati registrati sull’immobile; l’output è costituito da una sezione «Catasto» riportante i dati catastali di consistenza e di intestazione catastale, e da una sezione «Conservatoria» che riporta l’elenco delle formalità che hanno riguardato l’immobile. In allegato alla relazione vengono riportati i documenti estratti dai Registri Immobiliari (ad es. visure catastali , lista formalità di Conservatoria) ad integrazione e maggior specifica della relazione.

IPO2 – Analisi ipotecaria storica per immobile

E’ l’analisi ipotecaria sviluppata per l’immobile e per tutti i suoi predecessori; come per l’analisi ipotecaria il documento finale riassume le caratteristiche catastali e le evidenze di Conservatoria dell’immobile attuali e di tutti i predecessori.

Le caratteristiche degli immobili “antecedenti” vengono ricavate autonomamente attraverso l’interpretazione ricorsiva delle visure storiche. In allegato alla relazione vengono poi riportati tutti i documenti estratti dai Pubblici registri Immobiliari.

GRV1 – Sviluppo formalità di Conservatoria

Questo tipo di servizio prevede lo sviluppo dei gravami con l’indicazione dei soggetti a favore e contro i quali sia stata eseguita la formalità, e gli immobili impattati, l’eventuale capitale ipotecato e i tassi applicati (nel caso di ipoteche). L’output è costituito da una sezione contenente i dati riferiti alla nota stessa, ai soggetti coinvolti a favore e contro

con quote e diritti (deve essere richiesta in accoppiata con una IPOX) e dai documenti di “Nota di Conservatoria”

CAT2 – Analisi catastale per soggetto

L’attività prevede la rilevazione del patrimonio immobiliare del soggetto su tutto il territorio nazionale con l’indicazione dei diritti e delle quote per ciascun immobile. L’output è costituito dal documento di “Visura” e l’elenco degli immobili catastalmente riferibile al soggetto con quote diritti ed eventuali cointestatari (ciascuno con quote e diritti). Qualora presente negli eventi della visura viene indicato l’atto di provenienza di ciascuna unità immobiliare.

IPO3 – Analisi ipotecaria per soggetto

A partire dal codice fiscale di un soggetto e dalla conservatoria di riferimento, vengono individuati tutti i movimenti di conservatoria (iscrizioni, trascrizioni, ecc.) a favore e contro, che coinvolgono il soggetto sul quale viene effettuata l’analisi. L’output è costituito da una relazione con le sezioni di «Catasto» all’interno della quale sono elencati tutti gli immobili riferiti catastalmente al soggetto in esame, gli eventuali cointestatari con quote e diritti e una sezione «Conservatoria» per ciascuna conservatoria analizzata che riporta l’elenco delle formalità riferibili al soggetto.

Due diligence legale

Come per l’analoga attività di tipo tecnico, anche per la due-diligence legale è richiesto il contributo di figure altamente specializzate e con la massima conoscenza delle notazioni e della modalità di alimentazione dei Pubblici Registri Immobiliari.

L’insieme delle attività di verifica sullo stato di diritto dell’immobile (ricostruzione storia catastale, la verifica delle formalità presenti nella storia dell’immobile, ecc.) produce la Relazione Ventennale di Consistenza redatta da un professionista che fornisce anche la chiave di lettura delle informazioni estratte dai vari registri pubblici e esprime un giudizio di trasferibilità dell’immobile.

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Perizie estimative

Su questo ambito vengono erogate tutte le tipologie di perizie (Desktop, Drive-by, Full) su tutte le asset classes presenti (Residenziali, Commerciali, Industriali e Speciali) con l’applicazione di tutti i possibili metodi in relazione alla tipologia di immobili ed alla disponibilità di documentazione (Market Comparison Approach, Cost Approach, Direct Capitalization, SAL, Discount Cash Flow, Costo di Trasformazione)

STM0-R – Stima Desktop

La stima di tipo desktop prevede l’elaborazione di una valutazione «immediata» dell’immobile basata sulle caratteristiche di consistenza rilevate dai Pubblici registri Immobiliari. Il calcolo viene effettuato senza l’intervento di un tecnico sulla base dei dati acquisiti automaticamente dai sistemi dell’Agenzia delle Entrate, ma applicando su questi gli stessi algoritmi in uso per le perizie più complesse che adottano il metodo MCA (Market Comparison Approach) attraverso l’elaborazione dei dati rilevati dalle banche dati immobiliari pubbliche e private (Mercato immobiliare, OMI, Borsino Immobiliare).

DSK0-R – Perizia Desktop

La Perizia di tipo desktop prevede una valutazione, effettuata da un tecnico abilitato, degli immobili basata sulle caratteristiche di consistenza rilevate dai Pubblici registri Immobiliari e dalle informazioni acquisite dal cliente. A differenza delle prassi tradizionali in uso per questo tipo di stime che si basano su dati andamentali o statistici, ValueRE adotta meccanismi in tutto simili a quelli utilizzati per le stime più complesse e puntuali pur senza l’esame oggettivo dei luoghi e dell’immobile con la possibilità per il tecnico di applicare le principali metodologie di calcolo (MCA, Cost Approach, Direct Capitalization, ecc.)

DRV1-R -Perizia Drive-by

La predisposizione di una Perizia Drive-by prevede l’esecuzione di un sopralluogo esterno, la produzione di un report fotografico, la rilevazione dello stato esterno di manutenzione e conservazione dell’immobile e l’inquadramento nel contesto dei luoghi.

E’ prevista la possibilità di adozione di tutte le modalità di stima in uso nella prassi estimativa (Monoparametrica, MCA, Cost Approach, Capitalizzazione diretta, SAL)

Al termine dell’operazione viene prodotto un documento, sottoscritto da un tecnico abilitato, composto da un numero standard di sezioni e completo di tutte le informazioni di consistenza e di titolarità degli immobili, dei fattori di ragguaglio utilizzati e le metriche applicate per una più immediata e comprensibile lettura.

PER1-R – Perizia Full

La Perizia Immobiliare Full consiste in un elaborato di Perizia che contiene come minimo le seguenti informazioni:

a) ubicazione delle unità immobiliari oggetto di valutazione;

b) caratteristiche dello specifico mercato in zona;

c) caratteristiche architettoniche del fabbricato;

d) caratteristiche costruttive;

e) contesto urbano;

f) descrizione delle unità immobiliari;

g) estremi catastali competi;

h) proprietà e titoli di provenienza;

i) planimetrie;

j) conformità catastale;

k) documentazione fotografica

l) impianti

m) ecc.

Anche in questo caso il tecnico che esegue la valutazione, e che sottoscrive l’elaborato, ha la possibilità di applicare tutte le metodologie di calcolo in relazione alla specifica tipologie di immobile e della sua destinazione d’uso. L’output prodotto in modo standardizzato consente una immediata individuazione dei valori, l’esplicita esposizione dei calcoli effettuati e dei parametri utilizzati.

Due diligence tecnica

La produzione di una due-diligence tecnica è un elemento essenziale in qualsiasi operazione di compravendita o di alienazione di un bene. La tipologia di immobile, la presenza più o meno diffusa di irregolarità sanabili e non, la difficoltà a recuperare i vincoli, ecc. costituiscono variabili specifiche di ciascuna pratica.

ValueRE – attraverso il proprio personale e un pool di tecnici certificati – è in grado di produrre tale tipo di analisi tecnica con le massime garanzie di qualità e professionalità.

La due diligence tecnica prevede l’esecuzione della stima «full» integrata con le verifiche delle eventuali pregiudizievoli e vincoli, le difformità e le eventuali sanatorie, l’attestazione APE per evidenziare le caratteristiche energetiche, l’analisi sismica, ecc.

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Fascicolo Legale

Il passaggio a sofferenza di una posizione con l’attivazione delle procedure giudiziali di esecuzione, pignoramento, ecc. costituisce un importante momento di discontinuità nella gestione degli immobili in quanto cambia la terminologia con la quale si individuano le posizioni e soprattutto cambiano gli attori che partecipano al processo.

Attraverso specifici collegamenti con il Processo Civile telematico eseguiamo lo scarico di tutta la documentazione presente presso i vari tribunali italiani ed eseguiamo la categorizzazione e indicizzazione dei documenti, estrazione e attualizzazione dei dati immobiliari, dati di vendita e di ripartizione, dati della perizia del CTU, ecc.. I dati e i documenti vengono resi disponibili attraverso un portale documentale appositamente realizzato per il successivo conferimento alle procedure gestionali della pratica legale.

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Servizi in Primo Piano

Professionalità, alti numeri , evoluzione continua

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Processi Paperless

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Bucap è il partner professionale in grado di assistere e supportare il Cliente nell’implementazione di sistemi e processi digitali in ottica paperless.

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